晋来课堂 | 学区房买卖合同法律风险提示
在房地产市场中，学区房因其稀缺性和附加价值备受购房者青睐。然而，学区房交易涉及的法律问题复杂多样，稍有不慎便可能引发纠纷甚至导致合同目的无法实现。本文从限购政策、资金安全、税费分配、户口迁出、附属权益保障及入学资格约定等多个角度，全面剖析学区房买卖中的法律风险，并提出切实可行的防范建议，旨在为购房者提供一份详尽的法律指南。
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一、房屋情况及购房资格审查审查
（一）购房资格审查
近年来，各地政府为调控房地产市场，相继出台了一系列住房限购限售政策。例如《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号）第十条规定：“继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”此类政策对学区房买卖影响深远，买受方若未提前核实自身购房资格，可能导致合同无效或无法办理不动产登记转移。
2024年9月起，太原市全面取消商品住房限购政策，本地/外地户籍购房均无需提供社保或个税证明，套数无限制。
在签订合同前，买受方应通过官方渠道查询自身购房资格，确保符合现行限购限售规定。购房资格审查不仅是买受方的责任，也是出售方和中介方需要共同关注的问题。出售方应当核实买受方是否具备购房资格，以免因买受方资格不符合规定而导致交易失败。中介方则应履行如实报告义务，协助买卖双方完成资格审查，确保交易顺利进行。
（二）房屋情况审查
合同签订前，买方注意核实卖方提供的房产证或不动产证原件，核对产权人身份及共有人信息（夫妻共有需所有共有人签字同意），并确认房屋性质（如商品房、经济适用房等）及土地用途（划拨或出让地，影响后续费用）。合同签订前要求卖方配合调取房屋档案信息，重点关注房屋是否被抵押、查封或存在居住权、异议登记等限制。若发现房屋已经被查封或抵押，需要求卖方解除限制后再交易，否则可能面临无法过户或产权纠纷风险。
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二、交易资金安全与监管机制
（一）资金监管现状分析
在学区房交易中，大额资金的交易安全性至关重要。然而，当前市场普遍存在资金监管不规范的问题。例如，《房屋买卖合同》约定买受方需将购房款转入中介公司指定账户。这种做法存在较大风险，一旦中介公司指定的账户管理人挪用或冻结账户，买受方资金安全将无法保障。
（二）资金监管模式优化建议
为确保交易资金安全，建议采用银行或房管局指定的第三方资金监管账户。具体操作流程如下：
1.设立监管账户：买卖双方共同选定一家商业银行开设专用资金监管账户，该账户仅用于存放交易款项。
2.明确支付条件：在合同中详细列明资金划转的具体条件，例如完成不动产权属登记、交付房屋钥匙等关键节点。
3.限制中介干预：明确约定中介公司不得干预资金流向，仅负责协助办理相关手续。
此外，建议引入公证机构对资金监管过程进行监督，确保每笔款项的支付均符合合同约定。对于大额交易，还可考虑分阶段付款，降低一次性支付带来的风险。
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三、税费分配与政策调整应对
（一）税费种类与分配原则
根据现行税法规定，二手房交易涉及的主要税费包括契税、增值税及附加、个人所得税、土地增值税等。其中，契税由买受方承担，其余税费原则上由出售方承担。
（二）税费政策调整风险
近年来，国家频繁调整房地产相关税费政策。例如，《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》对增值税免征年限进行了调整，从满两年免征延长至满五年免征。此类政策变动可能显著增加买受方的交易成本。
（三）税费分配条款优化建议
为合理分摊税费负担，建议在合同中明确约定如下内容：
1.固定税种分配：列明各项税费的具体承担主体，例如契税由买受方承担，增值税及附加、个人所得税由出售方承担。
2.新增税费处理：若因政策新增税费，由买卖双方按法定比例分担；原合同已列明的税种仍由约定方承担。
3.税率调整应对：对于已确定的税种，若因政策调整导致税率提高或降低，由原承担方继续按调整后税率支付。
同时，建议买卖双方在签约前充分了解当地税费政策，并在合同中预留一定比例的税费调整空间，避免因政策变动引发纠纷。
（来源：万柏林区行政审批局）
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四、户口迁出与户籍保障机制
（一）户口迁出风险分析
户口迁出问题是学区房交易中的常见隐患。一旦出售方未能按时迁出户口，可能导致买受方子女无法落户，进而影响入学资格。 户口迁出问题不仅影响买受方的居住权益，还可能引发一系列连锁反应。若因户口迁出延迟导致买受方子女错过入学报名时间，可能严重影响孩子的教育规划。此外，户口遗留问题还可能引发邻里纠纷，影响房屋的正常使用。
（二）户口迁出保障机制设计
为确保户口顺利迁出，建议在合同中增设以下条款：
1.迁户期限：明确约定出售方应在房屋完成不动产转移登记之日起30个工作日内，将登记于该房屋内的全部户籍迁出，并向买受方提供公安机关出具的《户口迁移证明》及《户籍登记查询结果》。
2.户口保证金制度：预留一定比例的房款作为户口保证金，待出售方完成迁户且经买受方核实后支付。具体金额可根据房屋总价设定，例如预留总房款的5%-10%。
3.违约责任：若出售方逾期迁出户口，应按总房款日万分之五支付违约金；逾期超过30日加付总房款5%的固定违约金；逾期超过60日，买受方有权解除合同并要求退还全部房款及赔偿总房款20%的违约金。
此外，建议买受方在签约前核实房屋内现有户籍情况，并在合同中明确列出需迁出的户籍名单，避免遗漏。
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五、附属设施验收与权益保障
（一）附属设施验收标准缺失风险
例如《房屋买卖合同》虽约定签署《买卖物业交验单》后视为交付，但未明确房屋现状（如装修、设备）的验收标准。附件家具清单虽列明设备数量，但无品牌、型号及完好程度描述，易因质量争议引发纠纷。购房后才发现房主欠付大量物业费、取暖费等费用，引发纠纷。
（二）附属设施验收机制及房屋配套款项的完善建议
1.补充现状确认书：由买卖双方共同签署《房屋现状确认书》，详细列明房屋内设备的品牌、型号及完好程度。例如，空调型号为格力KFR-35GW/BpR3T1+1，安装位置为客厅，运行正常。
2.明确损坏评估标准：约定交房时设备损坏的评估标准及赔偿方式。例如，若设备损坏严重影响使用功能，可按市场价扣减保证金；轻微损坏则由出售方负责修复。
3.预留维修基金：建议预留一定比例的房款作为维修基金，待交房验收合格后支付。具体金额可根据房屋装修及设备价值设定，例如预留总房款的3%-5%。同时，建议买受方在交房前进行全面检查，必要时可聘请专业验房师协助验收，确保房屋状况符合合同约定。
4.预留物业保证金：房屋交付前，买卖双方均应核实房屋的相关费用（物业费，水电费，暖气费，网络宽带费，设备维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费等）是否已经结清，相关费用的标准以及房屋过户后是否涉及费用的更名费等亦建议核实。
建议预留一部分房款作为物业保证金，待房屋过户后一定期间后再支付给卖方。相关条款建议：房屋办理资金监管手续前，例如买方需将10000元物业保证金暂存至双方指定的监管账户。待房屋交付买方且房屋配套相关费用确认无误，预留物业保证金交付买方。房屋配套相关费用包括但不限于物业费，水电费，暖气费，网络宽带费，设备维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费等。以上费用如卖方已缴纳，则包含在房屋价款内，双方不再另行结算，但以上更名费由买方承担。
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六、入学资格特别约定与保障措施
（一）入学资格约定的重要性
学区房的核心价值在于其附带的入学资格。为确保合同目的实现，建议在合同中增设专门条款对入学资格进行明确约定。例如，明确房屋位于XX学校学区范围内，买受方购买该房屋的主要目的系为保障其子女享有XX学校入学资格。
（二）入学资格保障机制设计
1. 学区资格证明：出售方应于合同签订后一定期限内，向买受方提供房屋所属学区的官方划分文件、当前学籍未被占用的书面证明及目标学校最新招生简章中关于学区房资格的具体条款。
2. 违约责任：若因出售方提供虚假学区信息或隐瞒学区变动导致买受方子女无法入学，买受方有权单方解除合同，要求退还全部房款并按总房款一定比例支付违约金；同时可要求赔偿实际损失，包括但不限于同类学区房差价、租赁费用、诉讼费、中介费等。
3. 政策变动应对：若因政策调整导致学区变更，双方应根据变更发生时间分别处理。例如，政策变动发生于产权过户前的，买受方有权解除合同，出售方无息返还定金；政策变动发生于过户后一定年限内的，出售方应配合买受方主张权利。
为了更好地保障入学资格，建议在合同中增设以下条款：若因学校招生政策调整导致买受方子女无法入学，双方可协商调整合同内容或解除合同。此外，还可以引入第三方监督机制，对入学资格进行独立核查，增强合同的可信度和执行力。
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七、中介服务费与违约责任
（一）中介服务内容优化建议
为确保交易顺利进行，建议在合同中明确约定中介公司的服务内容及违约责任。例如，若中介公司未履行如实报告义务、隐瞒重大交易信息或提供虚假材料，导致交易无法完成，买受方有权解除合同并要求退还全部费用及赔偿实际损失。具体赔偿范围可包括评估费、贷款服务费等。
（二）违约责任条款设计
为增强约束力，建议增设以下条款：
1.违约金设置：中介公司未按约定内容履行服务内容的，应按房屋总价一定比例支付违约金，例如5%-10%。
2.维权费用承担：买受方向中介公司维权产生的费用（包括不限于诉讼费、鉴定费、律师费等）均由中介公司承担。
通过上述条款设计，可有效督促中介公司严格履行职责，保障买卖双方合法权益。
综上所述，学区房买卖涉及诸多法律风险，需从限购政策、资金安全、税费分配、户口迁出、附属权益保障及入学资格约定等多个方面进行全面考量。建议买卖双方在签约前充分沟通协商，聘请专业律师参与合同起草与审查，确保每项条款均符合法律规定且具有可操作性。唯有如此，才能最大限度降低交易风险，实现合同目的。
作者：陈咪 赵鼎
编辑：张瑞梅
律师简介
陈 咪
资产证券部负责人
山西晋来律师事务所合伙人。本科毕业于山西大学法学专业，研究生毕业于大连海事大学国际经济法专业。执业9年以来，陈咪律师合计处理近百起金融诉讼案件和几十起股权并购非诉项目，并为中国工商银行、中信银行、招商银行、晋阳资产管理股份有限公司、山西股权交易中心、国投基金管理有限公司等多家金融机构提供全方位法律顾问服务。
陈律师曾为近十家企业提供股份制改造及在区域股权交易中心挂牌登记服务，助力32家企业完成股票定增业务；协助山西奇色环保科技股份有限公司完成股份制改造及新三板挂牌；为多家资产管理公司提供私募基金设立、募集、管理、投资和退出全程法律服务，并为多家资产管理公司提供私募基金管理人登记备案法律服务；为安伟高科技（大连）有限公司申请破产案件提供法律服务，并协助其完成破产清算程序。陈律师作为执行主编及撰稿人，著有《区域性股权市场挂牌企业定向增发股票实操手册》书籍。陈律师细致耐心，严谨认真的工作态度获得客户及团队其他律师的一致肯定。
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赵 鼎
专职律师
中共党员，山西大学法律硕士。执业期间，先后为省内多家大中型国企及央企提供常年及专项法律服务。参与众多债权处置、资产收购、国企改制项目，积累了丰富的理论及实操经验。主要业务方向为常年法律顾问、劳动争议、行政诉讼、企业合规等。
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